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新聞標題 不可不知:社區有「三保」,房價會更好!
發佈時間 2017年10月20日
新聞內容
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】對於房價漲跌,各有解讀。近幾年來,全球主要經濟體房價普遍呈現總體上漲的格局,但是,自2014年第三季以來,台灣房價一路下滑,並持續悲觀的氣氛。依據主計總處最新調查,2016年住宅自有率為85.4%。對於住宅自有率超高的台灣來說,房價下跌是否也意味著民眾的資產縮水與進一步貧困化,尤其高齡化社會來臨,目前各方正在戮力推動的以房養老,讓高齡族群對於未來燃起希望,若房價縮水,是否又使得退休生活變得困難、保障下降。

社團法人中華民國不動產協進會與信義房屋、信義學堂合作,今日共同舉辦「2017年台灣不動產發展新思維專題論壇」,特別邀請景文物業管理機構郭紀子董事長主講,他以「房價降跌!你家如何保值?」為題,說明在房市萎靡之中,如何讓人生最昂貴、最重要的資產住房保值增值。



郭紀子表示,手上握有房子的屋主大概很少會希望自己的房子跌價的,而影響房價的因素很多,周遭就業就學機會、生活機能良窳、區位獨特性、交通便捷度、不同價位住宅商品之區隔性、總體經濟、政策面向、豪宅品牌、景觀住宅、建築形式等因素對房價的變動皆有顯著的作用力。而當前,經濟因素的低所得、低經濟成長、高物價、「一例一休」,政治因素的政治惡鬥、政局不穩定與兩岸關係惡化,市場供需因素的高空屋率、高房屋自有率、20萬戶社會住宅規劃,社會文化因素的低人口成長率、高外移人口、高齡化,環境因素的空氣品質下降、都市嚴重老化,政府政策因素的房地稅、豪宅稅,諸如此類的種種因素,無不對房價構成打擊,台灣的房價短期內恐怕欲振乏力。

在林林總總不利房價的因素之外,什麼因素會非常有利於房屋保值,而且是良性的影響呢?郭紀子說,高品質的物業管理,不僅可以改善居住環境,提昇居民生活品質與延長建築物使用壽命,對於所有權人的資產保值、增值也產生了重要影響,應該引起大家的重視。物業管理助長房價,是良性的,而且創造了兆元產值。

社區有「三保」,房價會更好

據郭紀子介紹,景文物業管理機構最近的一份研究,運用問卷調查結合特徵價格模型,探討集合住宅物業管理品質對房屋價格之影響。從台北市、新北市行政區內的集合住宅中隨機選擇157個集合住宅社區(空間分佈如圖1) 大規模調查大台北地區集合住宅物業管理品質現況,全份問卷從制度面、管理面、服務面三大構面共檢視234項物業管理因素(如圖3),依得分百分比例,表示物業管理品質高低,作為特徵價格模型之參數。這些有效問卷案場中,共有71個案場(空間分佈如圖2)具有管理組織並有房屋交易資料,利用內政部實價登錄系統,自2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日,該71個案場中查得交易資料共2,910筆,藉此,針對物業管理品質與房價的關係進行複迴歸分析並加以討論。



研究發現,物業管理品質對房價具正向影響力,藉由提升物業管理品質可提升房屋價值。尤其提升建築物管理維護、建築設備系統管理、物業清潔及環境衛生管理、物業安全及防災管理、公共設施管理維護品質,可顯著提升房屋價值,這些項目為購屋者最為關切,為影響房屋價格的物業管理關鍵要素,也是危及人民人身安全之物業管理項目。郭紀子說,這些因素就是大家在社區經常看到的俗稱的「社區三保」即「保全、保潔、保固」,也就是保全業、公寓大管理維護業所經營的建築物與環境管理維護、清潔、保全以及透過消防、機電廠商所進行之公共安全檢查、消防安全設備、附屬設施設備檢修等服務。這些物業管理最基本、最重要、最務實的面向做好了,就可以有效提昇房屋價格。

但是,郭紀子表示,調查發現,集合住宅物業管理品質,有極大的落差,進步空間很大。制度面,積極正向之物業管理約有48%、消極負向約有52%;管理面,積極正向約有41%、消極負向約有59%;服務面,積極正向約有22%、消極負向約有78%。

進一步以《公寓大廈管理條例》1995年6月28日頒佈實施前後期分析,發現「條例」的頒布實施,使得物業管理的品質大幅提昇,其中,尤以制度面改善最大,其次的順序是管理面與服務面的改善,積極正向之物業管理比率分別達到72.5%、60.3%及34.0%,改善幅度分別達到61.4%、48.4%及29.3%,這是可喜的現象;但是,「條例」頒布於1995年6月,至今已達22年之久,「條例」頒布前落成已達22年屋齡的老舊集合住宅,物業管理品質卻依然非常糟糕,消極負向之物業管理比例,順序為服務面、制度面、管理面,分別高達95.3%、88.9%及88.1%,其中尤以後二個面向凸顯的問題最為令人擔憂。

從制度面來看,「條例」頒布實施之前的老舊集合住宅,研究樣本中至今尚未成立管理組織或社區財務、規章不健全等消極負向之物業管理比例高達88.9%,不僅出現與法令不合的問題,管理組織、財務及規章制度是社區管理的基礎,若管理組織不落實,又無經費保障,要改善日益嚴重的老舊建築物管理問題就會淪為空談,這一部份顯然應該引起相關單位及民眾的重視。
集合住宅社區的一切運作,最重要目的之一是要提昇建築物管理維護品質,確保都市居住安全,而本研究樣本中,屋齡22年以上的集合住宅,管理面消極負向之物業管理比例仍高達88.1%,其數字凸顯老舊集合住宅建築物及其設施設備管理維護狀況極差,形成危及住戶生命財產安全的都市公安問題。

「條例」頒布前後的新舊建築物相較,服務面有29.3%的提昇幅度,可以反應出這些年來一些新建集合住宅以「豪宅」為訴求,增加了許多公共設施,甚至功能健全的社區俱樂部,生活服務、社區營造、文康活動、飯店式管理越來越受到重視,住戶居住品質與生活品質確實有了提昇。但是,屋齡22年以上的老舊集合住宅,服務面積極正向之物業管理比例僅佔4.7%,可見,老舊社區公共設施、生活服務、社區營造、文康活動、物業管理公司的專業管理幾乎空白,住戶居住品質與生活品質有待改善。

郭紀子說,檢視《公寓大廈管理條例》及相關法令,提昇物業管理品質之相關規定仍相當不完善,缺少法規強制力之狀況下,使得風險隱藏在民眾居住環境中,且隨著房屋屋齡逐年提升,相關風險也隨之增大。因此,他建議,危及人民人身安全之物業管理項目,如:建築物維護、設備管理、環境衛生、防災管理等,應盡速健全相關物業管理法規,尤其《公寓大廈管理條例》應增列強制施行建築物健檢並建立長期維護修繕基金的相關條款,以降低災害風險,改善都市環境,提升全民居住品質。都市已經進入物業管理時代,住宅政策應結合物業管理因素,因應制訂符合未來趨勢之都市發展戰略方案,永續智慧化、建案前期規劃導入、大數據分析、生活服務及產業發展、老人長期照護以及老屋健檢等,都是未來住宅政策應結合物業管理因素需要考量之重要因素,目前已經呈現的許多都市問題都需要藉由物業管理提供解決方案。
原文出處:http://lnk.pics/1946L